서울전세사기, 현실적인 해결 방안과 대응 전략 (2025) - 전세사기 특별법으로 보증금 돌려받는 방법 (서울 피해자 필독)

 

서울전세사기는 여전히 대한민국 주거 안정에 가장 심각한 위협 중 하나입니다. 최근 LH와 국토교통부는 피해자 주거 안정을 위한 전세사기특별법을 시행하고 있지만, 실제 피해자는 3만 명을 넘어섰습니다. 특히 서울 지역의 깡통전세와 빌라왕 사태는 시민들의 불안감을 키우며, 법적 대응과 예방이 절실한 상황입니다.

 

목차

1. 서울전세사기 현황과 주요 통계
2. 전세사기 피해의 주요 유형
3. 전세사기특별법과 정부 지원제도
4. 서울전세사기 변호사 상담 및 법적 대응 전략
5. 전세사기 당했을 때 현실적인 해결방안
6. 전세사기 예방을 위한 10가지 실전 체크리스트
7. 서울시와 LH의 피해자 지원 프로그램
8. 결론: 서울전세사기, 개인의 대응이 곧 생존이다

 

 

서울전세사기 현황과 주요 통계

2025년 기준으로 서울 지역의 전세사기 피해자는 약 9,900명에 달하며, 전국 누적 피해자는 3만 5천 명을 넘어섰습니다. LH는 피해주택 4,000호 이상을 매입했으며, 특히 양천구·강서구·관악구 등지에서 집중적으로 피해가 발생했습니다. 불법 건축물 비율이 높고, 임대인의 근저당 설정이나 허위 계약서 작성이 주요 원인으로 꼽힙니다.

 

 

 

전세사기 피해의 주요 유형

① 깡통전세

전세보증금이 주택 시세보다 높거나 비슷할 경우, 집값 하락 시 보증금 회수가 어려운 ‘깡통전세’가 됩니다. 특히 신축 빌라에서 이런 형태가 자주 발생합니다.

② 이중계약형 전세사기

임대인이 같은 주택을 여러 명에게 중복으로 임대하는 방식입니다. 이 경우 피해자는 소송 외에는 방법이 없습니다.

③ 허위 보증보험 안내

‘HUG 보증보험이 가입돼 있다’는 거짓말로 세입자를 안심시키는 수법이 많습니다. 계약서 상단에 ‘보증보험번호’가 실제로 등록돼 있는지 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

전세사기특별법과 정부 지원제도

2024년부터 시행된 전세사기피해자 특별법은 피해자의 주거 안정과 경제적 회복을 지원하기 위한 법입니다. LH는 피해주택을 직접 매입해 공공임대로 전환하거나, 피해자에게 우선매수권을 부여하고 있습니다. 서울시는 또한 전월세 종합지원센터와 ‘찾아가는 전세사기 예방 설명회’를 통해 법률 상담과 금융지원 서비스를 확대하고 있습니다.

 

 

 

서울전세사기 변호사 상담 및 법적 대응 전략

전세사기를 당했다면 가장 먼저 해야 할 일은 전문 변호사와의 상담입니다. 특히 전세사기 사건은 ‘형사사기죄’(형법 제347조)에 해당하므로, 고소를 통한 형사 절차와 동시에 보증금 반환을 위한 민사소송을 병행해야 합니다. 서울의 주요 로펌에서는 피해자 단체 소송과 피해금 회수 지원을 진행 중이며, 변호사 선임 시 ‘전세사기 사건 경험’과 ‘근저당 분석 능력’을 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

전세사기 당했을 때 현실적인 해결방안

전세사기 피해를 입었다면 감정적인 대응보다는 체계적이고 단계적인 대응이 필수입니다. 아래는 실제 피해자들이 선택하는 현실적 해결 순서입니다.

1) 즉시 해야 할 조치

• ① 관할 경찰서 또는 검찰청에 사기죄 고소장 접수 (임대인의 기망 행위 증거 확보)
• ② 등기부등본을 즉시 확인해 근저당, 가압류, 소유권 이전 여부 확인
• ③ 전입신고 및 확정일자를 통해 법적 우선순위 확보
• ④ 계약서, 문자, 통화내역 등 모든 증거자료를 클라우드에 보관

2) 법률적 절차

• ① 전세금 반환 소송 제기 – 민사소송 절차 시작 (보통 3~6개월 소요)
• ② 가압류 신청 – 임대인의 재산이 처분되지 않도록 미리 막기
• ③ 형사 고소 병행 – 사기죄 입증 시 실형 및 피해 회복 가능
• ④ 집합소송(단체소송) – 같은 건물 세입자들과 연대하여 비용 절감

3) 제도적 지원 활용

• ① 서울주거포털의 피해지원 신청
• ② HUG 전세사기피해지원센터 접수
• ③ LH 매입형 공공임대 전환 신청 (거주 유지 가능)
• ④ 법률구조공단 무료 변호 지원 – 소득 기준 충족 시 가능

4) 심리적, 경제적 회복 단계

전세사기 피해자는 장기간 소송과 생활 불안으로 정신적 고통을 겪습니다. 서울시는 심리상담 서비스와 전세피해자 금융 복구 프로그램을 함께 운영하고 있습니다. 또한, 법률 전문가와의 지속적인 상담을 통해 “보증금 회수 + 재정 안정 + 재계약”의 3단계 전략을 세우는 것이 중요합니다.

 

 

 

전세사기 예방을 위한 10가지 실전 체크리스트

• ① 임대인의 등기부등본과 근저당 설정 여부 확인
• ② HUG(주택도시보증공사) 보증보험 가입 필수
• ③ 전세가율 80% 이하의 안전한 매물 선택
• ④ 임대차계약서에 실거래가 명시 확인
• ⑤ 계약금 송금 전 ‘소유자 본인 계좌’ 여부 검증
• ⑥ 부동산 중개인 자격증 유효기간 확인
• ⑦ 전입신고와 확정일자 즉시 신청
• ⑧ 불법 건축물 여부 확인 (건축물대장 열람)
• ⑨ 주변 시세와 비교하여 과도한 전세금 주의
• ⑩ 계약 후에도 근저당 추가 설정 여부 지속 모니터링

 

 

서울시와 LH의 피해자 지원 프로그램

서울시는 피해자 전용 ‘전세피해지원센터’를 운영 중이며, 상담 및 구제 신청이 가능합니다. LH는 매입형 공공임대 전환 정책으로 피해자 주거 안정을 돕고 있습니다. 또한, 국토교통부는 피해자에게 우선매수권과 지방세 감면 혜택을 제공합니다. 청년, 사회초년생 대상의 전세사기 예방 전자책과 교육 프로그램도 운영 중입니다.

 

 

 

 

서울전세사기, 개인의 대응이 곧 생존이다

서울전세사기는 단순한 금융 사기를 넘어 국민의 주거권을 위협하는 사회적 문제입니다. 법률적 지식과 정보가 곧 재산을 지키는 힘이 되는 시대입니다. 계약 전 철저한 확인, 변호사와의 사전 상담, 정부 제도 활용이 필수입니다. 이 글을 통해 한 명이라도 더 피해를 예방하고, 올바른 대응으로 전세보증금을 지킬 수 있기를 바랍니다.